2012年东莞是买方市场王英君东莞中原地产总经理

【出版日期】2012.01.13

【版次】DC04东莞读本黄金楼市

【入库时间】20120420

【全文】

东莞2011年全年商品房成交面积为594万平方米，涨幅在16%左右。2011年调控政策不断，但就东莞来讲，是在国庆黄金周之后，成交才开始出现明显下滑的。2012年第一季度会延续2011年第四季度的情况，继续处在政策的对冲期内。

但从2012年东莞全市新政供应量来看，我们预估了一下可能会突出700万平方米，是历年来供应量最大的一年，开发商的出货压力非常大，特别是一些传统热点区域，像城区、松山湖、塘厦等的竞争会非常激烈。其他一些新增供应开始出现分化效应，往年像石龙、石碣、道滘、洪梅等二三线镇区，在2012年也会有新货推出，二三线镇区新项目的增多也使得东莞楼市的客户群更为广泛。

从供应层面来看，2012年的东莞楼市整体成交不会出现过大跌幅，可能与2011年持平，商品房成交突破600万平方米问题不大。但对开发商来说，出货压力可能就会增大，毕竟供应井喷，为了顺利出货开发商需要在价格和品质之间需求平衡点。东莞开发商之前喜欢花钱打造奢华售楼部和样板房，用高品质来撑起高端价格，但在2012年这种做法要谨慎，毕竟东莞的高端客还没有深圳、上海的水平，更多处在豪宅客的中端水平。高端产品需要在成本控制和销售价格找个好的平衡点。对于普通产品来说，开发商也不能丢了品质，用低价吸引市场，总体来讲，2012年东莞楼市带有“买方市场”的特性，合适的价格和合适的品质，市场才能接受。

经历了上一轮的调控，开发商变得理性很多，如果说在2010年年初他们对政府和政策还心存幻想的话，现在这个幻想早就没了，尽管未来不明朗，但东莞开发商都开始稳健起来。

明年东莞楼价，可能依然会徘徊在7字头、8字头左右，但对于有居住需求的，只是购买单套的购房者来说，在选房的时候，首先要考虑的是楼盘的品质、物业、地段、居住环境等因素是否符合自己的需求，在满足以上需求之后，再去比较楼价，对这部分购房客来说，购房与否，房价指数说了算，不太合适。